A alienação fiduciária de imóveis e a dispensa de escritura pública

O instituto da alienação fiduciária é amplamente utilizado como garantia em operações de financiamento. Via de regra, o instituto confere maior segurança e rapidez ao credor quanto ao adimplemento da dívida, agiliza a concessão de empréstimos e, ao reduzir o risco da operação, possibilita a oferta de crédito com melhores taxas de juros.

No caso de bens imóveis, a alienação fiduciária é regulada pela Lei nº 9.514/1997 (Lei de Alienação Fiduciária), a qual admite, em seu artigo 38, que os contratos sejam “celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública”.

Em 2024, o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) publicou o Provimento nº 172, pelo qual incluiu no Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça, um capítulo específico sobre a alienação fiduciária de imóveis. Neste capítulo, estabeleceu-se que os contratos celebrados por instrumentos particulares somente teriam efeitos de escritura pública se concluídos por entidades integrantes do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). Por uma interpretação restritiva, os demais agentes privados deveriam formalizar as operações de alienação fiduciária mediante escritura pública lavrada em Cartório de Notas.

Posteriormente, os Provimentos 175/2024 e 177/2024 ampliaram parcialmente o Código Nacional de Normas acima mencionado, estendendo às entidades integrantes do Sistema Financeiro Habitacional (SFH) e outros entes sujeitos à regulamentação da Comissão de Valores Mobiliários ou do Banco Central do Brasil a permissão para celebração de contratos por instrumentos particulares.

A obrigação de formalizar a alienação fiduciária por escritura pública, estabelecida pelo CNJ, em seu Código Nacional de Normas, representaria uma elevação dos custos de operações imobiliárias, uma vez que as escrituras públicas correspondem a uma despesa entre 0,8% e 2% do valor do imóvel, a depender do estado.

Diante disso, no final de julho de 2026, atendendo ao Pedido de Providências apresentado pela União Federal, a Corregedoria do CNJ decidiu pela eliminação da exigência de escritura pública nos contratos de alienação fiduciária, conferindo interpretação ampla ao art. 38 da Lei de Alienação Fiduciária. [1]

Dentre os apontamentos da União em seu pedido, destacam-se (i) os impactos financeiros da exigência, como o aumento de despesas nas referidas operações de crédito, (ii) a elevação dos custos de financiamento imobiliários de incorporadoras e loteadoras, (iii) a falta de isonomia entre entidades que integram o SFI e SFH e demais agentes privados de crédito, o que incentivaria a concentração bancária em detrimento da ampliação da concorrência, impactando a oferta de imóveis e o preço das moradias, (iv) o aumento do prazo para a formalização de operações de crédito e (v) a criação de demanda artificial por escritura pública, sem respaldo legal, o que configuraria abuso de poder regulatório.

Além dos impactos econômicos, o Ministro Corregedor Mauro Campbell Marques citou decisão do Ministro Gilmar Mendes, no Mandado de Segurança 39.930/DF, na qual se concluiu que, seja por análise literal ou sistêmica e estrutural da norma, não é possível extrair a interpretação conferida pelo CNJ quanto à limitação das escrituras particulares[2]. O dispositivo seria uma clara exceção ao art. 108 do Código Civil [3], que exige a escritura pública para a validade de negócios jurídicos envolvendo bens imóveis sejam válidos, exceto quando a lei dispuser em contrário.

Assim, a Corregedoria do CNJ julgou procedente o pedido da União e determinou a adequação do Código Nacional de Normas, adotando a interpretação ampliativa ao art. 38 da Lei de Alienação Fiduciária, de forma a permitir que quaisquer contratos sobre o tema estejam dispensados de escritura pública.

Contudo, a dispensa da escritura pública não afasta a exigência de registro do contrato de alienação fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis para que o bem seja configurado como propriedade fiduciária (art. 23 da Lei de Alienação Fiduciária). [4]

Por fim, o Ministro Corregedor recomendou que “os registradores de imóveis não recusem a recepção, qualificação ou registro de instrumento particular com efeitos de escritura pública que preencha os requisitos legais, sob o fundamento exclusivo de não figurar no polo contratual entidade integrante do SFI, do SFH ou sujeito a regulação específica.”

A revisão da interpretação dada ao art. 38 da Lei de Alienação Fiduciária tende a reduzir custos e burocracia, tornando o crédito mais célere e acessível. Resta verificar se a orientação dirigida aos registradores de imóveis será prontamente observada ou se haverá resistência em sua aplicação, exigindo a suscitação de dúvida pelos interessados.

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[1] PP nº 0007122-54.2024.2.00.0000. CNJ. Min. Mauro Campbell Marques. Data da Publicação: 24/07/2026.

[2] Trata-se dos MS 39.805/DF e 39.930/DF.

[3] Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário-mínimo vigente no País.

[4] Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.